Για το 2019 και πιθανότατα αφού μεσολαβήσουν οι επόμενες εθνικές εκλογές μετατίθενται από την κυβέρνηση όλες οι δύσκολες αποφάσεις που αφορούν τη φορολογία ακινήτων. Μέσα στις επόμενες δύο εβδομάδες θα ανακοινωθούν οι απολύτως απαραίτητες αλλαγές για να κλείσει η συμφωνία με τους θεσμούς, δηλαδή η επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών βάσει των εισηγήσεων των εκτιμητών και τα μέτρα διασφάλισης ότι δεν θα προκληθεί δημοσιονομικό κενό από τον φετινό ΕΝΦΙΑ. Για το 2019 (ή και αργότερα) μετατίθενται:

1. Η αλλαγή στους συντελεστές υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης.

2. Η ενεργοποίηση του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

3. Η εφαρμογή του «αυτόματου» συστήματος αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών βάσει στοιχείων των πραγματικών συναλλαγών.

4. Η ένταξη των αγροτεμαχίων και των εκτός σχεδίου οικοπέδων στη φορολογητέα ύλη του ΕΝΦΙΑ.

5. Η θέσπιση ενός νέου φόρου κατοχής, ο οποίος θα στηρίζεται στο σύνολο της περιουσίας και όχι στην επιφάνεια.

Μνημόνιο

Το προσχέδιο του αναθεωρημένου μνημονίου καθιστά σαφές ότι οι αλλαγές στους φόρους ακινήτων δεν θα ολοκληρωθούν με την ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων έως τις 14 Ιουνίου. Οπως αναφέρεται, μέχρι τον Ιούλιο, η ελληνική κυβέρνηση, σε συνεργασία με τα τεχνικά κλιμάκια των θεσμών, θα ολοκληρώσει τον μόνιμο μηχανισμό αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών και μάλιστα θα εξασφαλίσει και τα απαιτούμενα κονδύλια για τη λειτουργία του. Ο μόνιμος μηχανισμός θα είναι ηλεκτρονικός και θα στηρίζεται στην εξής αρχή: οι εκάστοτε τιμές ζώνης θα ανανεώνονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα αυτόματα –χωρίς δηλαδή πολιτική απόφαση– με βάση τα στοιχεία για τις τιμές των ενοικίων, τις πραγματικές τιμές αγοράς και πώλησης (σ.σ.: όπως αποτυπώνονται στα συμβόλαια), τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας αλλά και τις πληροφορίες τοπικών επιτροπών που θα λειτουργούν σε ολόκληρη τη χώρα. Στο υπουργείο Οικονομικών θα δημιουργηθεί μονάδα με αποκλειστικό έργο την παρακολούθηση του μηχανισμού επανεκτίμησης των αξιών των ακινήτων.

Η ενεργοποίηση αυτού του μηχανισμού θα οδηγήσει σε νέες πολύ μεγάλες αλλαγές στις τιμές φορολόγησης των ακινήτων. Και αυτό διότι το ηλεκτρονικό σύστημα δεν θα αγγίζει μόνο τις τιμές ζώνης, όπως θα συμβεί μέσα στις επόμενες δύο εβδομάδες, αλλά και τους συντελεστές εμπορικότητας ανά την επικράτεια, οι οποίοι επηρεάζουν καθοριστικά το τελικό αποτέλεσμα. Με τον αυτόματο μηχανισμό και τη νέα μονάδα που θα συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών, θα μπει πρώτη φορά στο τραπέζι και το «παγωμένο» επί σειρά ετών θέμα της «τιμολόγησης» των αγροτεμαχίων και των εκτός σχεδίου οικοπέδων. Η αθροιστική αξία αυτών των ακινήτων εκτιμάται ότι ξεπερνά τα 110-130 δισ. ευρώ (σ.σ.: αντιστοιχεί, δηλαδή, περίπου στο 65-70% του ΑΕΠ). Πρόκειται για περιουσία η οποία αυτή τη στιγμή δεν εντάσσεται στον συμπληρωματικό φόρο των ακινήτων, ενώ και ο ΕΝΦΙΑ είναι πολύ χαμηλός συγκριτικά με τα εντός σχεδίου ακίνητα και τα κτίσματα. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα ακίνητα του «πίνακα 2» στο έντυπο Ε9 δεν έχουν καν ελεγχθεί για την ακρίβεια με την οποία αποτυπώνονται στο ηλεκτρονικό σύστημα της εφορίας. Ετσι, τεράστια φορολογητέα ύλη –η οποία προφανώς δεν αποτελείται μόνο από καλλιεργήσιμη γη αγροτών αλλά και από πολυτελή κτήματα με βίλες εκτός σχεδίου– παραμένει ουσιαστικά ανεκμετάλλευτη.

Φόρος περιουσίας

Η λειτουργία του αυτόματου μηχανισμού εκτιμάται ότι θα οδηγήσει και σε μια επικαιροποιημένη και προσαρμοσμένη στα σημερινά δεδομένα εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων, η οποία –με βάση τα σημερινά δεδομένα της εφορίας– ανέρχεται περίπου στα 650 δισ. ευρώ. Μόλις ολοκληρωθεί το έργο, θα ανοίξει και η συζήτηση για το ενδεχόμενο αλλαγής στον τρόπο υπολογισμού του φόρου κατοχής ακινήτων, ώστε να υπολογίζεται με βάση το σύνολο της περιουσίας του καθενός και όχι ανά δικαίωμα ακινήτου όπως συμβαίνει σήμερα. Η σημερινή κυβέρνηση θέλει να αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ με έναν φόρο περιουσίας. Δεδομένου, όμως, ότι ο εισπρακτικός στόχος των 3,2 δισ. ευρώ του ΕΝΦΙΑ πρέπει να επιτυγχάνεται μέχρι και το 2022 (σ.σ.: προβλέπεται μόνο μείωση 200 εκατ. ευρώ το 2020), η ριζική αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του φόρου δεν αναμένεται να προχωρήσει ούτε το 2019.

Το 2018 αναμένεται να είναι το τελευταίο έτος κατά το οποίο οι αγοραπωλησίες ακινήτων δεν υπόκεινται σε φόρο υπεραξίας. Ο φόρος έχει θεσπιστεί από το 2013 αλλά παραμένει «παγωμένος», λόγω της κρίσης στην κτηματαγορά και της αδυναμίας εφαρμογής. Στο προσχέδιο του μνημονίου υπάρχει αναφορά για «αξιολόγηση της κατάστασης και προώθηση νομοθετικών αλλαγών εφόσον κριθούν απαραίτητες», κάτι που προφανώς παραπέμπει στη διάθεση ο φόρος να ενεργοποιηθεί από τις αρχές της επόμενης χρονιάς. Στο μικροσκόπιο αναμένεται να μπουν από το νέο έτος και οι συντελεστές υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης και ειδικά των αφορολόγητων ορίων που συνδέονται με τις γονικές παροχές, τις κληρονομιές και την απόκτηση πρώτης κατοικίας με αγοραπωλησία.