Οι κάτοικοι φεύγουν, οι τουρίστες έρχονται…

Οι κάτοικοι φεύγουν, οι τουρίστες έρχονται…

Σε πλήρη άνθηση βρίσκεται η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων εν μέσω θέρους, καθώς υπολογίζεται ότι, μόνο στην Αττική, ο αριθμός των κατοικιών που εκμισθώνονται σε ξένους επισκέπτες μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας Airbnb ξεπερνά τις 12.000. Πανελλαδικά, το σχετικό μέγεθος εκτιμάται ότι ξεπερνάει πλέον τις 50.000 κατοικίες, καθώς μόνο στην Κρήτη αυτή την εποχή συναντά κανείς 14.650 ακίνητα που εκμισθώνονται μέσω της Airbnb.

Σημειωτέον δε ότι τα παραπάνω νούμερα αφορούν ενεργές αγγελίες, στις οποίες δηλαδή έχει πραγματοποιηθεί τουλάχιστον μία μίσθωση κατά τη διάρκεια του τελευταίου μήνα, καθώς υπάρχουν χιλιάδες καταχωρίσεις, οι οποίες όμως δεν έχουν καταγράψει ακόμα κάποια μίσθωση, είτε επειδή ο ιδιοκτήτης τους δεν τις έκανε τελικά διαθέσιμες είτε επειδή δεν ανταποκρίνονται στις ανάγκες της αγοράς (είναι π.χ. χαμηλής ποιότητας ή βρίσκονται σε μη ελκυστικά σημεία του Λεκανοπεδίου ή δεν έχουν φωτογραφίες). Στο Λεκανοπέδιο Αθηνών, η πλειονότητα (περίπου το 65%) αφορά ακίνητα εντός του κέντρου της Αθήνας, όπου καταγράφεται άλλωστε και η μεγαλύτερη ζήτηση, ενώ σημαντική κινητικότητα, ιδίως την τρέχουσα περίοδο, εντοπίζεται και στο παράκτιο μέτωπο της Αττικής, κυρίως στην αθηναϊκή Ριβιέρα, δηλαδή στο τμήμα της Ποσειδώνος από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο.

Στο κέντρο

Για παράδειγμα, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας αναλύσεων βραχυχρόνιων μισθώσεων AirDNA, στο εμπορικό τρίγωνο που περικλείει την Πλάκα και το Μοναστηράκι, διατίθενται αυτήν την περίοδο 1.181 ακίνητα, κατά κανόνα υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών, όπως μπορεί να συμπεράνει κανείς, δεδομένου ότι το μέσο μηνιαίο εισόδημα (με βάση και την πληρότητα που διαμορφώνεται πέριξ του 80%) προσεγγίζει τα 1.625 ευρώ.

Στο κέντρο, η δεύτερη πολυτελέστερη «γειτονιά», με βάση τα προσδoκώμενα εισοδήματα, είναι η Ακρόπολη με 1.430 ευρώ μηνιαίως και 321 αγγελίες ακινήτων, το Θησείο με 1.300 ευρώ και 268 αγγελίες, το Κουκάκι-Μακρυγιάννη με 1.275 ευρώ και 684 αγγελίες και ο Κεραμεικός με 1.264 ευρώ και 213 αγγελίες. Εν ολίγοις, σε περιοχές όπου δύσκολα μπορούσε κανείς στο παρελθόν να προσελκύσει επισκέπτες από το εξωτερικό και περιοριζόταν στην εγχώρια ζήτηση, σήμερα απευθύνεται σε μια παγκόσμια αγορά, η οποία συνεχώς μεγαλώνει, κάτι που πιστοποιείται από την ανοδική πορεία του τουρισμού στην Αθήνα.

Σε αυτές τις περιοχές εντοπίζεται άλλωστε και η υψηλότερη ζήτηση, με αποτέλεσμα να παρατηρούνται και σημαντικές επενδύσεις είτε για την αγορά είτε για την αναβάθμιση υφιστάμενων ακινήτων. Το οικονομικό δέλεαρ είναι πολύ σημαντικό για να αγνοηθεί από τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι διαπιστώνουν ότι μπορούν, ακόμα και με 1-2 μήνες δραστηριότητας, να καλύψουν τουλάχιστον τις ετήσιες δαπάνες του ακινήτου τους (π.χ. ΕΝΦΙΑ, ΔΕΗ) ή ακόμα και να το αναβαθμίσουν, τόσο ενεργειακά όσο και σε επίπεδο εξοπλισμού. Οσοι δε έχουν την τύχη να διαθέτουν διαμέρισμα κοντά στα τουριστικά αξιοθέατα του κέντρου της Αθήνας, έστω κοντά σε σταθμό μετρό εντός του ευρύτερου κέντρου της πόλης, διαπιστώνουν ότι με λίγη προσοχή στον επισκέπτη τους (ώστε να λάβουν θετικές κριτικές), μπορούν να πολλαπλασιάσουν την πελατεία τους και συνεπώς και τα έσοδά τους.

Εν τω μεταξύ, το μέγεθος της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι πλέον τέτοιο, που παρατηρούνται και σημαντικές διαφοροποιήσεις από περιοχή σε περιοχή, προκειμένου να καλυφθούν διαφορετικές κατηγορίες επισκεπτών, από οικογένειες με παιδιά, που έχουν αυξημένες ανάγκες σε χώρο και σε προσβάσεις, μέχρι εκείνους που αναζητούν κάτι πιο προσιτό και οικονομικό. Για παράδειγμα, οι Αμπελόκηποι και η Καλλιθέα προσφέρουν μέση τιμή/διανυκτέρευση της τάξεως των 40 ευρώ, ενώ στα Εξάρχεια το κόστος είναι της τάξεως των 45 ευρώ ημερησίως, σαφώς οικονομικότερα από τα 75-85 ευρώ των περιοχών του ιστορικού κέντρου.

Μηνιαίο εισόδημα 4.000 ευρώ από μία κατοικία στη Σαντορίνη

Ασφαλώς με δεδομένο ότι πλέον πολλοί επισκέπτες ενδιαφέρονται και για την πρόσβαση στη θάλασσα, λόγω θέρους, αυξημένα είναι τα έσοδα και στις παράκτιες περιοχές της Αττικής, αλλά και των νησιών. Είναι χαρακτηριστικό ότι σήμερα η τέταρτη πολυπληθέστερη περιοχή με βάση τον αριθμό των αγγελιών ακινήτων είναι ο Δήμος Σαρωνικού, που περιλαμβάνει τη Σαρωνίδα, τα Καλύβια, την Ανάβυσσο και την Παλαιά Φώκαια. Κατά τη διάρκεια του Ιουλίου καταγράφονται 626 αγγελίες ακινήτων με το μέσο μηνιαίο εισόδημα να υπολογίζεται σε 825 ευρώ. Πάντως, στο παράκτιο μέτωπο, τα υψηλότερα μηνιαία έσοδα παρατηρούνται στη Βουλιαγμένη με 1.425 ευρώ, δεδομένου ότι και ο αριθμός των ακινήτων είναι σχετικά χαμηλός, αλλά και υψηλής πολυτέλειας, συγκριτικά με άλλα σημεία.

Στους δημοφιλέστερους παραθεριστικούς προορισμούς, το προβάδισμα και μάλιστα με σημαντική διαφορά έναντι των υπόλοιπων περιοχών (ακόμα και της Αθήνας) έχουν η Σαντορίνη και η Μύκονος. Η υψηλή πολυτέλεια των ακινήτων, η θέα που προσφέρουν και το γεγονός ότι πρόκειται για διεθνείς προορισμούς μεταφράζονται και σε υψηλές τιμές.

Σύμφωνα με το AirDNA, στη Σαντορίνη καταγράφονται σήμερα πάνω από 3.000 αγγελίες ακινήτων που διατίθενται μέσω της Airbnb, με το μέσο μηνιαίο εισόδημα να προσεγγίζει τις 4.000 ευρώ! Η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση αγγίζει τα 220 ευρώ και η πληρότητα το 76% (τις τελευταίες 30 ημέρες). Αντίστοιχα, στη Μύκονο, διατίθεται 2.738 ακίνητα (βίλες και διαμερίσματα) μέσω Airbnb, με το μέσο κόστος να ανέρχεται σε 3.150 ευρώ.

Πάντως, από πλευράς αριθμού ακινήτων, η Κρήτη ξεχωρίζει με συνολικά 14.650 ακίνητα που εκμισθώνονται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Πρόκειται για μια φυσιολογική εξέλιξη, καθώς αποτελεί το μεγαλύτερο νησί της χώρας και με πολύ μεγάλη τουριστική βιομηχανία. Το μέσο μηνιαίο εισόδημα ανέρχεται σε 950 ευρώ, ωστόσο στα παραθαλάσσια θέρετρα, όπως π.χ. η Ελούντα, εκτιμάται ότι είναι αρκετά υψηλότερο. Σημαντική διάδοση έχει το φαινόμενο της Airbnb και στην Κέρκυρα, όπου καταγράφονται πλησίον των 4.000 ακινήτων (3.897) με μέσο εισόδημα της τάξεως των 1.000 ευρώ.

Χαμηλότερα τον χειμώνα

Αυτό που θα πρέπει να επισημανθεί είναι ότι σε αρκετές από τις παραπάνω περιοχές, ο αριθμός των ακινήτων που εκμισθώνεται και ασφαλώς και το μέσο εισόδημα, είναι αισθητά χαμηλότερα κατά την διάρκεια των χειμερινών μηνών. Σε κάθε περίπτωση, το Airbnb αποτελεί πλέον κυρίαρχη τάση, καθώς από το 2014 και μετά, η μέση ετήσια αύξηση του αριθμού των αγγελιών ξεπερνά το 60%, δείγμα της μεγάλης απήχησης και της οικονομικής διεξόδου που έχει προσφέρει σε πολλούς ιδιοκτήτες, που μπόρεσαν να προσελκύσουν ξένους επισκέπτες ανέξοδα. Σημαντικός παράγοντας ήταν και το ότι τα έσοδα μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων προεισπράττονται, τη στιγμή που τα τελευταία χρόνια, λόγω της κρίσης, πολλοί ενοικιαστές που είχαν μακροχρόνια συμβόλαια, αδυνατούσαν να φανούν συνεπείς προς τις υποχρεώσεις τους. Ετσι, πολλοί ιδιοκτήτες προτίμησαν την επιλογή των βραχυχρόνιων μισθώσεων, παρότι επιβαρύνονται με κοινόχρηστα και λοιπές δαπάνες ΔΕΚΟ.

Εως και 50% αυξήθηκαν οι τιμές ακινήτων σε γειτονιές του κέντρου της Αθήνας

Η δημοφιλία των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας είναι πλέον τέτοια, που έχει απογειώσει και τις αξίες των κατοικιών.

Υπολογίζεται ότι οι τιμές πώλησης σε Πλάκα, Μοναστηράκι, Κουκάκι και Ακρόπολη έχουν αυξηθεί κατά 30%-50% σε σχέση με πριν από τρία-τέσσερα χρόνια και αυτό οφείλεται αποκλειστικά και μόνο στη ζήτηση από επενδυτές, που ενδιαφέρονται να εκμεταλλευτούν τα συγκεκριμένα ακίνητα.

Οσο πιο κοντά σε σταθμό μετρό και στα τουριστικά αξιοθέατα βρίσκεται ένα ακίνητο, τόσο υψηλότερη η τιμή του. Για παράδειγμα, στο Κουκάκι σήμερα, η μέση τιμή πώλησης προσεγγίζει τα 1.500-1.600 ευρώ/τ.μ., έναντι μόλις 900 ευρώ/τ.μ. στις αρχές του 2015. Μάλιστα, οι ζητούμενες τιμές από ορισμένους ιδιοκτήτες έφτασαν κάποια στιγμή πριν από λίγους μήνες ακόμα και στις 2.000 ευρώ/τ.μ., τιμή όμως που λίγοι ενδιαφερόμενοι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να προσφέρουν, καθώς αυξάνουν δυσανάλογα το ρίσκο τους και περιορίζουν την απόδοση. Ακόμα περισσότερο, μειώνουν τις πιθανές υπεραξίες που θα μπορούσαν να αποκομίσουν σε μια μελλοντική μεταπώληση.

Ως εκ τούτου, όλο και περισσότεροι επίδοξοι επενδυτές κινούνται σε εναλλακτικές περιοχές, κοντά μεν στο ιστορικό κέντρο, όχι όμως εντός αυτού. Ετσι, περιοχές όπως ο Νέος Κόσμος, το Παγκράτι, το Μετς, τα Εξάρχεια, ακόμα και η πλατεία Αττικής έχουν αρχίσει να καταγράφουν άνοδο της ζήτησης. Μάλιστα, σύμφωνα με ανάλυση της ρωσικής επενδυτικής εταιρείας Τranio, η οποία έχει ήδη προχωρήσει σε σχετικές επενδύσεις στην ελληνική αγορά, αυτή την περίοδο οι πλέον ελκυστικές γειτονιές για επενδύσεις αγοράς διαμερισμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση είναι ο Κεραμεικός, η Κυψέλη, του Ψυρρή και τα Εξάρχεια. Τα χαρακτηριστικά που καθιστούν τα εν λόγω σημεία ελκυστικά για εκμετάλλευση μέσω της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κατ’ αρχάς ότι οι τιμές πώλησης είναι χαμηλότερες σε σχέση με το ιστορικό κέντρο, χωρίς όμως να υστερούν σε προτίμηση από τους τουρίστες, καθώς παραμένουν σε κοντινή απόσταση από τα τουριστικά αξιοθέατα της Αθήνας (π.χ. Ακρόπολη κ.λπ.), ενώ ταυτόχρονα τα ενοίκια είναι χαμηλότερα. Παράλληλα –και αυτό είναι σημαντικό– εξυπηρετούνται από μέσα μαζικής μεταφοράς, όπως τρένο και μετρό.

Σύμφωνα με την ανάλυση της Tranio, οι ξένοι επενδυτές θα συνεχίσουν να αναζητούν ακίνητα στην Αθήνα, ως αποτέλεσμα της εξομάλυνσης της οικονομικής κρίσης, αλλά και του ότι η Αθήνα αποτελεί μια από τις ελάχιστες πόλεις της Ευρώπης όπου το κόστος απόκτησης κατοικίας είναι χαμηλό συγκριτικά με άλλες μεγάλες πόλεις που συγκεντρώνουν υψηλό αριθμό τουριστών, όπως το Παρίσι, το Λονδίνο, η Βαρκελώνη, η Μαδρίτη και η Ρώμη. Ωστόσο, όπως επισημαίνει, σταδιακά το «παράθυρο» για την πραγματοποίηση επικερδών επενδύσεων θα αρχίσει να «στενεύει», καθώς προβλέπει ότι οι αξίες των κατοικιών στο κέντρο της πόλης θα αυξηθούν κατά 30% κατά τη διάρκεια των επόμενων δύο ετών.

Αυτό που μοιάζει βέβαιο είναι ότι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν έχει πληγεί από την απόπειρα του υπουργείου Οικονομικών να ενισχύσει τους φοροελέγχους και να υποχρεώσει τους ιδιοκτήτες να εγγράψουν τα ακίνητά τους στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε συνδυασμό με τον καθορισμό πλαισίου φορολόγησης. Υπενθυμίζεται ότι τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb φορολογούνται όπως και οι συμβατικές μισθώσεις – με συντελεστή φόρου που ξεκινάει από 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, 33% για τα εισοδήματα από 12.001 ευρώ μέχρι τις 35.000 ευρώ και 45% για τα ακόμα μεγαλύτερα ποσά.

Κυρίαρχη τάση

Η Airbnb ως επενδυτικό προϊόν θα αποτελέσει κυρίαρχη τάση στην αγορά κατοικίας τα επόμενα χρόνια. Ηδη έχουν γίνει οι πρώτες αγορές αυτοτελών κτιρίων (πολυκατοικίες ή και κτίρια γραφείων) από επενδυτές, κυρίως ξένους, οι οποίοι αφού αναδιαμορφώσουν τους εσωτερικούς χώρους, ξεκινούν να τους εκμισθώνουν.

Σε επαγγελματίες

Τα έσοδα που παράγουν τα ακίνητα είναι σημαντικά, με αποτέλεσμα να μπορούν στη συνέχεια να μεταπωληθούν, είτε μεμονωμένα είτε συνολικά ως κτίριο, σε άλλους επενδυτές, οι οποίοι μπορούν να επωφεληθούν από τις υψηλές αποδόσεις. Η δε διαχείριση των ακινήτων, δηλαδή των εκμισθώσεων, ανατίθεται σε επαγγελματίες της αγοράς.

Οι αντιδράσεις

Από την άλλη πλευρά, δεν λείπουν και οι αντιδράσεις, κυρίως σε πολυκατοικίες όπου η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων ασκείται από 1-2 ιδιοκτήτες. Δεν έχουν λείψει επεισοδιακές συνελεύσεις πολυκατοικιών, ενώ πλέον έχουν αρχίσει να διοργανώνονται και εκδηλώσεις (π.χ. στο Παγκράτι) ενάντια στην «τουριστικοποίηση» της γειτονιάς.

Πηγή: kathimerini.gr

Σχόλια

σχόλια